De belangrijkste hypotheekwijzigingen in 2026

1. Stijging van de NHG-grens 

• De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt zekerheid voor huizenkopers en geldverstrekkers.
• Vanaf 1 januari 2026 gaat de NHG-grens omhoog van € 450.000 naar € 470.000.
• Bij het financieren van energiebesparende voorzieningen ligt de grens zelfs op € 498.200.
• Er komt één uniforme NHG-grens voor alle woningtypen, zoals tiny houses, woonboten en flexwoningen. De aparte grens voor woonwagens vervalt.

2. Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

• Starters tot 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting bij een woning tot € 555.000 (was € 525.000).
• Boven dit bedrag geldt een tarief van 2%.
• Voor tweede woningen of verhuurde woningen daalt het tarief van 10,4% naar 8%.

3. Maximale hypotheek en inkomen

• Het Nibud bepaalt jaarlijks hoeveel huishoudens verantwoord kunnen lenen.
• Door een verwachte loonstijging van 4,1% in 2026 kunnen veel huishoudens meer lenen.
  Voorbeeld: bij een gezamenlijk inkomen van € 70.000 kun je circa € 6.000 meer lenen.
  Bij € 100.000 inkomen loopt dit op tot € 15.500.
• Let op: een hogere rente kan dit voordeel weer beperken.

4. Aflossingsvrij bij dubbele lasten

• Bij verkoop van een woning mag een bestaande NHG-lening tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt.
• Dit geldt zolang iemand twee woningen bezit en beide fiscaal als eigen woning gelden (maximaal lopend jaar + drie jaar).
• Doel: verlichting van dubbele woonlasten.

5. Energielabel en extra leenruimte

Voor energiezuinige woningen mag je extra lenen, maar de bedragen veranderen:

• A++++ label: maximaal € 30.000 extra (was € 40.000).
• Lagere labels (E–A++) krijgen kleinere extra’s, variërend van € 5.000 tot € 20.000.

• Dit komt door de afschaffing van de salderingsregeling in 2027 en lagere opbrengsten van zonnepanelen.

6. Belasting en opbouwproducten

• Meer duidelijkheid over het vrijgeven van opgebouwde waarde in gekoppelde producten (zoals spaar- of beleggingshypotheken).
• Dit mag bij oversluiten, ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of regulier beheer, mits verantwoord.

De hypotheekmarkt in 2026 wordt gekenmerkt door hogere NHG-grenzen, ruimere startersvrijstelling, en nieuwe regels rond energielabels en aflossingsvrij lenen. Voor starters betekent dit meer kansen, terwijl doorstromers en huiseigenaren vooral profiteren van verduurzamingsmogelijkheden en verlichting bij dubbele lasten.

Voorbehoud: De genoemde bedragen en regels gelden volgens de huidige wet- en regelgeving per 1 januari 2026. Kleine wijzigingen in uitvoeringsregels of toepassing door banken en belastingdienst zijn nog mogelijk. Raadpleeg altijd actuele informatie van de overheid, NHG of je hypotheekadviseur voordat je beslissingen neemt.